実家の空き家どうする？相続後の4つの選択肢とリスク

「実家をどうするか」を決められないのは、あなただけではない

　親が亡くなり、実家を相続した。けれど自分はすでに別の場所で生活している。住む予定はない。かといって、貸すにも売るにも何から手をつけていいか分からない――。

　そう感じているとしたら、それは珍しいことではない。総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8%で、いずれも過去最高を更新した。5年前の調査（849万戸）からさらに51万戸増えている。多くは、相続をきっかけに「誰も使わない家」になったものだ。

　1978年に7.6%だった空き家率は、その後の調査でも一度も下がることなく上昇を続けている。近年は上昇ペースがやや緩やかになっているものの、水準そのものは高止まりが続いており、「誰かの実家が空き家になる」ことが例外ではなくなってきていることが分かる。

　まずは焦らず、何を決めなければいけないのかを整理するところから始めたい。

「空き家率」の定義

　空き家率は、「空き家数 ÷ 総住宅数」で計算される。総務省の調査では、空き家は用途によって次の4種類に分けられている。

　つまり、冒頭で紹介した空き家率13.8%には、アパートなどの賃貸募集中の空室も含まれている。相続した実家の放置のように「賃貸・売却の予定もなく、ただ人が住んでいない」状態に近いのは表の2番目の区分で、これだけで見た割合（総住宅数に占める割合）は5.9%になる。「空き家問題」というとき、この2つの数字が混同されがちなので、実家の状況を考える際は5.9%の方が実感に近い数字だと言える。

都道府県別に見る空き家率

　空き家率には地域差がある。同じ調査（2023年）の都道府県別データを見ると、最も高い徳島県（21.3%）と最も低い埼玉県（9.3%）とでは2倍以上の開きがある。地方部・過疎化が進む県で高く、東京圏や沖縄で低い傾向がうかがえる。

　全国：13.8%（都道府県の平均ではなく、全国の空き家数900万戸÷総住宅数6504万戸で算出した実数値）

　出典：総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（住宅及び世帯に関する基本集計・付表）

知っておきたいこと：相続登記は義務化されている

　2024年4月から、相続登記が義務化されている。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由がない限り過料の対象になり得る制度だ。

　「そのうち」と後回しにしているうちに、この期限を意識しないまま時間が過ぎてしまうケースは多い。「住む・貸す・売る」のどれを選ぶにしても、まず相続登記が前提になる点は押さえておきたい。

選択肢を整理する：住む・貸す・売る・そのまま

　実家の扱い方は、大きく4つに分けられる。

　「今すぐ結論を出さなければいけない」わけではないが、「そのまま」を選び続けることには、後述するように制度上のコストが伴う。

「そのまま」を選び続けるとどうなるか

　空家等対策特別措置法は2023年12月に改正され、放置に対する規制が強化された。

　以前は「特定空家」に指定されて初めて税負担が増える仕組みだったが、改正後はその一歩手前の段階でもリスクが生じるようになった。「判断を先延ばしにするコスト」が、以前よりはっきりした形になったと言える。

「売る」と決めたら、最初にすること

　住むあてもなく、貸すための費用や手間もかけられないなら、「売る」は現実的な選択肢の一つになる。実際に動くとしたら、順番はおおよそ次のようになる。

1. 相続登記を済ませる（または並行して進める）: 売却には名義を相続人に移す手続きが前提になる。
2. 家の中を整理する: 遺品整理・残置物の処分が必要になることが多い。
3. 不動産の価値を把握する: 自分で判断せず、複数の不動産会社から査定を取り、相場観を持つ。
4. 査定結果を比較し、依頼先を決める: 会社によって得意な物件タイプ（戸建て・古家・再建築不可など）が異なるため、1社だけで判断しないほうがよい。

まとめ

　実家の空き家をどうするかは、正解が決まっている問題ではない。ただし、相続登記の義務化や、2023年の法改正による放置コストの増加を踏まえると、「何も決めずに時間だけが過ぎる」状態は、以前より不利になりやすい。

　住む・貸す・売る・そのまま――どれを選ぶにしても、まずは自分の実家が今どのくらいの価値になるのかを知ることが、判断の出発点になる。